消失了的179億港紙：「包租公」生意縮水，香港地產豪門也開始蝕錢了。
在被投資者問及旗下高端商場海港城今年上半年的銷售表現時，九龍倉置業主席兼常務董事吳天海如實回答，「我哋的表現與市場一致，冇跑贏大盤，奢侈品類與非奢侈品類之間冇太大差異。
消費市場進入調整周期，高端商場未能走出獨立行情。房地產市場調整的壓力開始蔓延到向來穩健的港資房企，維港兩岸的置地廣場、太古廣場、IFC、K11、海港城等高端商場背後的港資房企們，不得不直面市場下行的挑戰。
今年上半年，以長實集團、恒隆地產、新鴻基地產、九龍倉置業等為代表的老牌港資房企，出現盈利下滑甚至蝕本的情況。表達了對市場持續下行的擔憂。
長實集團表示，地緣政治壓力及貿易衝突持續為全球經濟帶來各種挑戰；九龍倉置業話，本港營商環境仍然困難，匯率走勢不利、息口高企及人手短缺影響業務營運能力，零售業和酒店業飽受消費模式轉變的衝擊；恒隆地產董事長陳文博坦承，「股價也好，業績也好，有一點挑戰，有一點壓力。」
但多數港資房企仍表達了對未來的長期睇好，抄底投資。
恒隆地產和香港置地借市場調整期，對旗下上海恒隆廣場、香港中環置地廣場進行擴建升級。「儘管核心市場出現疲態，尤其香港辦公樓市場表現低迷，但對於在中國香港和中國內地的自身業務長遠增長依然充滿信心，尤其睇好北京、上海及大灣區。」?
恒隆地產行政總裁盧韋柏在回答媒體提問時直言，「你問我未來的前景，我哋也睇不透，暫時亦都唔敢望得太遠，現下系保本保命的時候。」
香港置地、九龍倉置業、新世界發展則罕見出現蝕本。
九龍倉置業將業績不振歸因於市場疲弱。「香港入境旅遊正在艱苦經營之際，出境旅遊日益增加亦進一步打擊本地消費。今年首兩個月，整體零售銷售在低基數下增長平平，其後在三月份出現轉折點，疫情後恢復向上的走勢中止並掉頭向下，零售銷售更出現雙位數急劇下滑。」
賺錢變得更難了，賣房、收租的收入都系縮水；樓價深度回調，殃及投資物業估值。
長實集團、太古地產、香港置地都系香港知名「大地主」，在中環、尖沙咀等核心地段坐擁大量經營性物業。由於市場不景氣和供應過剩，擁有香奈兒、愛馬仕、路易威登等奢侈品牌租戶的包租公們也過起了緊日子。?
今年上半年，太古地產香港零售物業組合太古廣場、太古城中心、東薈城名店倉的零售額分別下跌13%、4%、3%，租金收入同比下跌3%至11.98億港紙；辦公樓物業組合方面，由於供應不斷增加，疊加需求疲軟，租金受壓，租金收入下跌7%至25.76億港紙，截至今年6月末的出租率為89%。
恒隆地產本港市場的租賃業務收入下跌8%至15.48億港紙。零售物業由於主要商業區及旅遊區部分主要租戶租金下調，導致收入下挫；辦公物業面對市場不景，恒隆地產主動下調部分辦公樓租金，主要涉及中環一帶租戶，收入下跌14%，出租率為83%。
九龍倉置業兩大商業地標海港城和時代廣場寫字樓部分，出租率分別為88%、87%，收入分別下跌2%、8%，盈利分別下跌5%、1成，商業部分得益於海港城面向廣東道長達530米的臨街店面上的16個奢侈品牌繼續吸引眾多顧客到訪shopping，盈利保持微增。
投資物業公允價值大幅縮水，系九龍倉置業業績由盈轉蝕的主要原因。根據九龍倉置業公告，截至今年6月末，其投資物業資產總額為2230億港紙，產生2%的重估減值。其中，海港城（不包含三間酒店）評估值下降29億港紙至1516億港紙，時代廣場估值下降13億港紙至460億港紙。
在計入投資物業重估減值後，九龍倉置業股東應占溢利蝕本10.52億港紙；若剔除減值影響，整體營收、盈利基本與舊年同期持平。九龍倉置業管理層表示，如果零售市場表現持續疲弱，不排除下半年仍需要減值。
值得注意嘅系，九龍倉置業在財報中話，集團資產淨值較五年前降低16%。
蝕本8.3億美元的香港置地同樣將業績不振歸因於減值撥備。
香港置地表示，內地房地產市場環境變化使集團對開發項目的定價進行全面審查，計提了總計2.95億美元的非現金撥備，受影響的項目主要位於武漢、南京和重慶的非黃金地段。
「呢啲撥備系當基於市場可比價格的預期銷售價格低於賬面價值才需要計提的」，如扣除非經常性撥備影響，香港置地今年上半年股東應占利潤為2.88億美元，雖然同比下降31.75%但仍保持盈利。
截至舊年末，新世界發展在內地的土儲總建面約435萬平方米，核心物業發展項目主要分布於廣州、深圳、佛山、武漢、寧波、瀋陽等城市。受樓價回調影響，新世界發展在2024財年進行一次性非現金重估或耗蝕蝕本，總額在85億港紙至95億港紙之間，預計錄得股東應占蝕本在190億港紙至200萬港紙之間。
不過，對投資物業進行減值撥備，系房企提前釋放風險的常規操作，而非經營層面出現根本性問題。
太古地產今年上半年投資物業公平值蝕本8.79億港紙，舊年同期為16.35億港紙。「投資物業公平值變動屬於非現金性質，唔會對公司的營運現金流或股東應占基本溢利構成任何影響」。

對於大部分港資房企來講，當下的困難大約系其數十年乃至上百年發展長河中的一朵浪花。見慣了風浪的「老船長們」紛紛在市場谷底追加投資，希望把握市場輪轉機會。
「太古地產對中國內地市場長遠前景之信心，反映在規劃中的投資項目上。」白德利表示，太古地產的千億港紙投資計劃進展理想，迄今已承諾投放超過6成資金，其中，投放500億港紙於內地市場，進一步擴展及提升現有項目；投放300億港紙於香港市場，擴展核心商業物業組合太古坊及太古廣場；投放200億港紙於香港、內地、東南亞多個新市場，發展住宅買賣項目。
太古地產在內地的投資主要位於上海、西安、三亞、廣州及北京。
在上海，太古地產落地兩個大型綜合體項目，上海前灘綜合發展項目、上海洋涇綜合發展項目，上海已成為太古地產在內地業務規模最大的城市。在廣州，太古地產與廣州珠江實業集團合作，在荔灣聚龍灣片區建設大型綜合發展項目的零售部分，並於今年8月投得天河路387號項目，翻新作為高級零售物業太古匯的新增部分，令太古匯建築面積增長43%。
彭國邦表示，太古地產的1000億港紙投資計劃自2022年宣布推進至今進展理想，尤其系中國內地市場，中國內地市場為推動收入增長的關鍵，在長遠擴展計劃中亦具有重要的策略意義。
「於2027年前在6個內地城市發展11個主要以零售主導的大型商業項目」——呢系白德利給太古地產制定的目標。
恒隆地產揀擴建上海恒隆廣場。
陳文博稱，上海的競爭越來越激烈，恒隆廣場擴建目的就系提供更多空間，滿足當前後生人的需求。
香港置地在6月底宣布啟動「Tomorrow’s CENTRAL」項目，計劃投資超過4億美元，擴建升級置地廣場零售物業組合，為顧客帶來頂級奢華shopping體驗。此外，香奈兒、愛馬仕、蒂芙尼、迪奧等置地廣場多家現有奢侈品牌租戶亦將額外投資約6億美元，參與項目設計與打造嶄新體驗。
相對來講，負債淨額與總資本淨額比僅為5.5%的長實集團較為保守。長實集團主席李澤鉅表示，長實有耐心，從來唔會抱有「志在必得」的心態。「當香港或內地有龐大的投資機會時，我哋有能力隨時動用大量資金翻嚟進行投資。」
長實集團作為香港的主要地產發展商，擁有多個在建和規劃中的項目。但系，市場環境的變動和項目進展的不確定性可能對公司的盈利能力產生影響。
吳天海也講，「預計今年下半年唔會有太大的驚喜。」