二手樓業主又要哭了！風卷的零公攤，二手樓業司儀續被割肉，放血
中國人講究「福兮禍所依，禍兮福所倚」。
福與禍相互依存，互相轉化，衰嘢有時也能引發出好的結果。
典型如中國房地產，近兩三年來，全國各地樓市成交雖然唔系咁理想，房企的生存權遭遇史上最嚴重的挑戰。
也正因為如此，發展商為咗生存，只能求變。
好多在過去多麼離譜的現象，比如房屋質量不過關、零公攤、期房銷售等等。
嗰啲購房者在過去翹首以盼的，在今日終於開始一一實現了。
最典型的就系公攤面積，已經快成為「歷史遺蹟」了。
最近「零公攤」開始在各大城市落地開花。
最早系廣州，舊年就喺戶型上面做了好多調整，比如露台面積占比擴大到2成飄窗Size擴大到0.8米等等。
《廣州市建築工程容積率計算辦法（徵求意見稿）》戶型規範調整後，廣州新樓市場迎來翻天覆地的大轉變。
今年廣州大量的新樓入市，套內面積去到100%已經成為標配了，而家發展商已經在卷得房率13成的產品。
廣州打響戶型改革第一槍後，今年來越來越多城市跟風「零公攤」。
先排子，深圳也更新了《深圳市建築設計規則》，減少計入公攤的面積、對露台及飄窗的建築設計進行Size上的調整。
早十年深圳的住宅，特別系潮汕發展商特別鍾意高贈送，89平搞出120平。
但後來在強監管之下全都取消了，近些年深圳的新樓得房率普遍只有7成，可以講系全國最低一檔了。
最近新規後，龍華的一個項目中建.鵬宸雲築新樓使用率接近100%。預計後續深圳新樓戶型都會輕鬆達到9成以上，甚至系100%。
長沙在戶型新規後，累計贈送的面積最大可做到套內建築面積3成左右，亦都系後續推出的房屋會超過100%。
浙江紹興、溫州、金華、湖州等地的新推地塊中，都按照「計容新規」去打造，得房率可以達到100%，高的甚至達到12成。
肇慶最直接，從5月1日起，實行按住房「套內面積計價」宣傳銷售。
今年開始，全國越來越多城市加入「零公攤」陣營，未來公攤面積亦會逐漸地被瓦解。過去大家談起公攤面積就怨聲四起。
記得最過分的一個案例系，21年青島維多利亞樓盤公攤竟然高達46%，100平的房屋，業主最後到手的僅有54平。
更過分嘅系，你卻被告知呢系一個合規現象。在過去二十多年房地產「賣家時代」，普通人買樓的公攤大部分都系1成-3成之間，購房者真的太卑微了。
而家市場行情唔好，前一段時間房企發布咗中期業界報告，僅萬科一家營收超過千億。
76家已披露中報的內房股，有超過六成的淨利潤錄得負值，即便累計來睇，76家房企的淨利潤加在一齊，錄得咗超過650億的蝕本。
亦都系講房企辛辛苦苦大半年，還蝕咗幾百億。為咗討好消費者，無論系政策仲系發展商都得降下身段，開發更好的產品去爭奪買樓人。
天平終於傾向買家呢一端。梗系網上好多專業人士都系嘲笑，而家呢種「零公攤」和真正意義上的零公攤仲系不一樣的。但系起碼相比之前打折後的房屋，而家100%也算系踏出巨大的一步了。而真正的零公攤，隨着市場的逐漸完善，規則總有一日會更改過嚟的。
不過好多人可能只睇到表面上的一層，雖然零公攤對於新買樓人來講梗系好事一樁。但系呢背後其實就系在割二手樓業主的肉，放佢哋的血。
大家想想，而家本來房屋就唔好賣咗，二手樓掛牌要系按照市場價賣壓根沒人睇你的房。而家二手樓之所以比新樓更加受歡迎主要系因為兩個原因，價格降到位現房，所見即所得。
但系未來呢兩點都會被新樓市場一一擊破。
首先系價格，在過去高公攤面積的時候，建築面積130平左右，使用面積才能夠達到100平。
但按照而家的新規：一套建築面積89平的房屋，使用面積最高可以達到106平！
一套建築面積100平的房屋，使用面積最高可以達到120平！一套建築面積140平的房屋，使用面積最高可以達到170平！計算一下中間的差價。新規套內106平的房屋，建築面積89平，單價2萬，總價178萬，套內實際單價1.67萬。
按照過去公攤面積來計算，同樣套內106平，建築面積130平，單價2萬，總價要260萬，套內單價2.4萬。算落來同樣使用面積的房屋單價，新樓比二手便宜了近一萬元一平。
舉一個現實中的例子。
廣州天河牛奶廠板塊，華潤天合88平的戶型得房率約為78%，套內面積約為69平，而家掛牌單價約為6.9萬/平，套內面積的單價8.9萬/平。而周邊的新樓越秀觀樾新樓7.3萬-9萬/平，就取中間值8萬吧，建面140平得房率12成，套內為168平，套內單價6.6萬。樓價越高，中間差距就越大，如果僅睇建面單價，大家相差無幾，但系一睇套內面積單價，差距就好大了。
而家的新樓除咗超高的得房率之外，容積率亦系非常低的，隨着7090政策的逐漸瓦解，低於2%容積率的產品亦會陸續上場，更別講兩梯兩戶呢啲都系屬於基操了。
作為購房者你會點選？梗系新樓啊，此時二手樓業主內心受到一萬點傷害。
以前好多購房者擔心新樓會爛尾，或者一啲質量問題，不敢買新樓。
今年全國各地為咗推動剛需上車，包括北上廣深杭等熱點城市都系進行「現房銷售」試點。
深圳即將在10月8日出讓的A219-0080宅地，也要求全部「現房銷售」。最近高層傳出嚟口風，基本也確定了「現房銷售」就系未來的方向。
8月23日國新辦舉行的「推動高質量發展」系列主題新聞發布會中，就提到：有力有序推進現房銷售，指導地方揀新的房地產開發項目，在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策。
唔少地方已經推出咗一批現房銷售項目，探索商品房銷售制度改革。
在更早之前的3月份，前央行行長易綱表示，接落來要建立設立房地產預售資金保險機制，給房企三年時間，後續過渡到以現房銷售為主。
而在呢三年裡，好多細節也在優化，比如廣州已經下發了「交房即交證」的工作通知。
只要房款交齊，現場繳納稅費後即可辦理紅本，如果你買嘅系現樓，噉就系購房當下即可交證。實現現房銷售之後，未來爛尾樓就會徹底成為歷史。
房屋亦會成為和普通商品一樣，老百姓摸過睇過之後，再決定買不買，一切都系所見即所得。最大的獲益者肯定就系準備上車的購房者，但系最受傷的則系過去十年上車的二手樓業主。
後續想要賣房，產品上你系冇辦法競爭的過新樓的，唯一的殺手鐧就系降價。
而家好多房屋得房率都系7成或者8成左右，但而家掛牌價展示的都系建面單價，真實的價格其實仲要貴2成-3成。
公攤面積的呢部分溢價肯定會被而家的新樓打落來。等到市面上的「零公攤」的新樓越來越多，各大城市紛紛執行套內計價後，二手樓價格才會逐漸趨於套內計算。亦都系講二手樓業主仲要被持續的被割血…
梗系，如果從長遠來睇，在呢個過程中，中國房地產市場其實也淨雞雞地完成咗一次重生，對仲冇上車的後生人來講也算系好事一樁了。