✅ SFRATTO PER MOROSITA'

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❓ Cosa può fare il proprietario di un immobile quando si trova a fronteggiare il problema di un inquilino moroso?

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➡ I Presupposti:

Per promuovere il procedimento di Sfratto per Morosità occorre, innanzitutto, essere in possesso di un regolare contratto di locazione.

➡ Il procedimento di Sfratto per Morosità può essere promosso:

✅ quando l’Inquilino Non ha Pagato il canone di locazione (anche una sola mensilità) e sono trascorsi 20 giorni dalla scadenza del pagamento (es. scadenza del pagamento il 1 settembre, si può procedere dal 22 settembre).

e/o

✅ quando l’Inquilino Non ha Pagato quanto dovuto a titolo di spese condominiali per un ammontare che supera le due mensilità di canone.

➡ Sfratto per Morosità: Come Funziona la Procedura?

Il procedimento di sfratto per morosità inizia con la notificazione all’inquilino moroso di un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, che contiene la citazione dell’inquilino davanti al Tribunale per l’udienza di convalida.

L’udienza verrà fissata dall’avvocato, prenotando presso il Tribunale competente la prima udienza disponibile compatibile con il termine di 20 giorni previsto dalla legge.

Il Tribunale competente è quello nel cui circondario ha sede l’immobile locato.

➡ Sfratto per Morosità: Cosa Succede all’Udienza?

All’udienza di sfratto per morosità, possono verificarsi sostanzialmente 5 diverse ipotesi:

1) Il Locatore Non Si Presenta all’Udienza di convalida

Può accadere, innanzitutto, che l’avvocato del proprietario non si presenti all’udienza, probabilmente perché non ne ha più interesse, come accade nel caso in cui si sia trovato un accordo dopo la notifica dell’atto di intimazione.

In questo caso, il procedimento di sfratto per morosità si estingue e il contratto di locazione rimane in essere tra le parti.

2) L’Inquilino Non Si Presenta all’Udienza di convalida.

Il Giudice, verificata la regolarità della notifica, Convalida lo Sfratto per Morosità, che è il cosiddetto provvedimento di sfratto esecutivo.

Il provvedimento di convalida dello sfratto per morosità contiene la pronuncia della risoluzione del contratto di locazione, che, quindi, da questo momento cessa di esistere e, entro i successivi 30 giorni va chiuso anche presso l’Agenzia delle Entrate.

Con l’ordinanza di Convalida dello Sfratto per Morosità il Giudice fissa il termine (a distanza di circa un mese) a partire dal quale, se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile, si può iniziare l’azione esecutiva di rilascio.

3) L’Inquilino Si Presenta all’Udienza di convalida, ma Non Propone Opposizione e Non richiede il Termine di grazia.

Il Giudice Convalida lo Sfratto come nel punto precedente.

4) L’Inquilino Si Presenta e ottiene il Termine di Grazia

Se inquilino si presenta all'udienza, nel caso in cui si tratti di una locazione ad uso abitativo, può chiedere al Giudice la concessione del c.d. Termine di Grazia.

Si tratta di un termine, previsto dall’art. 55 legge 392/1978, di 90 giorni che il Giudice concede all'intimato per Sanare la Morosità, oltre agli Interessi e alle Spese Legali per la procedura.

Il Giudice, quindi, fissa un’altra udienza successiva alla scadenza dei 90 giorni, per verificare l’intervenuto pagamento della morosità maturata, degli interessi e delle spese legali nella misura liquidata dal Giudice.

A questa successiva udienza:

se l’inquilino non avrà provveduto al pagamento integrale nel termine di grazia concessogli, il Giudice convaliderà lo Sfratto per morosità.

Se, invece, l’inquilino avrà provveduto al pagamento integrale di quanto dovuto, il procedimento di sfratto per morosità verrà dichiarato estinto dal Giudice e il contratto di locazione rimarrà in essere tra le parti.

Si badi che il termine di grazia può essere richiesto ed ottenuto solo ed esclusivamente nel caso in cui si tratti di locazione ad uso abitativo.

5) L’Inquilino Si Presenta e propone Opposizione.

Ovviamente l’Inquilino deve avere motivi validi, come l’aver già provveduto al pagamento della morosità, NON costituendo un valido motivo addurre, per esempio, l’essere impossibilitato a provvedere al pagamento per aver perso il lavoro, essere in cassa integrazione o simili.

Il Giudice muta il rito ai sensi degli artt. 667 e 447 bis c.p.c. e la causa proseguirà nelle forme del rito ordinario locatizio e terminerà con l'emissione di una sentenza.

Se l'opposizione non è fondata su prova scritta il Giudice emette un'Ordinanza Immediatamente Esecutiva di Rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c.