과천아파트 매매 및 전세 시장 동향(24.10.01)
​KB국민은행 조사 과천시 아파트매매 가격은 23년 5월 22일부터 69주 연속(합 15.34%) 상승하였습니다
▶KB국민은행 조사 과천아파트23년 5월15일 이후 상승률
프레스티어자이 조감도
지난주 과천주공 4단지를 재건축하는 프레스티어자이의 일반분양가가 평당(3.3㎡)
6천276만 원으로 결정된 뉴스가 과천부동산업계에선 가장 큰 이슈가 되었습니다
이 같은 분양가는 강남권에서나 본듯한 분양가로 당초 5600~6000만 원에 나올 것이라는 예상을 뛰어넘어 이와 같은 금액이 제시되면서 각종 커뮤니티에서는 여러 가지 이야기가 나오고 있습니다
이 같은 금액으로 미계약분이 있느냐가 관건인데 제가 보는 관점에서는 분양에는 문제없을 것이며 미계약이 있더라도 예비당첨자에서 완판 될 것입니다
과천에서 재건축이 진행되면서 미분양이라고 할 수 있었던 것은 12단지 재건축과 1단지 일부 대형평형이었으나
시간이 문제였지 완판 하는 데는 그리 많은 시간이 소요되진 않았습니다
이는 조합원에게는 분담금을 줄일 수 있는 분양가이나, 분양을 기다렸던 특히 가점이 높은 예비청약자는 다소 실망할 수 있는 금액이지만, 가점이 낮은 예비 청약자는 당첨을 기대해 봄직한 금액입니다
프레스티어자이는 지하 3층, 지상 최고 35층, 11개 동 총 1445세대로, 이 중 일반분양은 전용면적 ▲49㎡ 44 가구 ▲59㎡ 70 가구 ▲74㎡ 98 가구 ▲84㎡ 73 가구 ▲99㎡ 2 가구입니다 가구, 74제곱미터 98 가구, 84제곱미터 73 가구, 99제곱미터 2 가구입니다 가구, 84제곱미터 73 가구, 99제곱미터 2 가구입니다
이 분양가는 과천시 역대 최고액으로 발코니 확장비를 포함한 금액이며
국민주택 규모 84형 분양가는 20억 4천만 원에서 22억 5천만 원 사이로 일반분양 물량은 287 가구입니다
계약금은 분양가의 10%이고, 중도금 70% 중 60%는 대출이 가능하며,
이자 후불제가 적용되며, 발코니 확장은 기본으로 제공됩니다
청약 자격을 확인해 보시면 아시겠지만 과천1년 이상 거주자는 우선 공급으로 당해에서 미달 되어야만 수도권으로 넘어가고
청약 경쟁률은 두자리수 내외로 예상되며 당첨자의 비선호 동,호는 일부 미계약은 있을 것으로 예상되고 있습니다
청약자격은 한번더 확인이 필요합니다
과천1년거주 및 청약통장 요건을 갖추었다면 가점제40%, 추첨제 60%입니다
가점제는 당연히 무주택자가 우선일 것이고, 추첨제60% 안에서도 무주택75%와 1주택자25% 합쳐 추첨이 이루어지며 여기서 미달이 되어야 2주택자 이상이 추첨대상에 들어 갈 수 있습니다
다주택자의 당첨확률은 거의 없습니다
지난 2주간 과천시 부동산 시장 동향은 추석연휴와
정부의 대출규제 등으로 조정기를 맞은 듯 큰 변화는 없었습니다
매수예정자는 시장을 좀 더 지켜보자는 것과 4단지 일반분양가를 보고
당첨확률을 예상해 보면서 매수시기를 결정하려고도 하였습니다
대출규제도 지난주 큰 이슈 거리였습니다만
이전 정부에서 대출규제는 일시적으로 수요를 억제시킬 뿐 집값을 하락시키지 못했다는 학습효과가 있었습니다
미국과 유럽에 이어 한국도 얼마간의 시차를 두고
금리인하 사이클에 동참할 것이란 예측을 하면서도 불안한 심리는 선뜻 매수에 나서진 못하고 있습니다
하지만 상승장에서는 투자든 내 집마련이든 준비가 되어 있을 때가 최적의 매수타이밍임에는 확실합니다
지금까지 전례로는 대출규제로 인한 집값하락을 기대하는 것은 타이밍을 놓치는 것일 뿐입니다
올 1월부터 증가하던 거래량이 8월부터 감소하고 있습니다 8,9월은 숨 고르기로 10월 이후부터가 관건입니다
아래 표는 위버필드 실거래가 24년 거래 내역입니다
이 표를 보더라도 6월을 정점으로 7월부터 줄기 시작하면서 8,9월은 급격한 감소세를 보여왔습니다
위버필드뿐 아니라 과천 전체 아파트 거래량으로 보더라도 6월을 정점으로 거래량은 감소하기 시작하였습니다
감소한 원인으로는 급매물이 거래되고 일부 추격매수가 따라붙으며 이전 최고가를 경신하고,
매물은 줄고 가격은 치솟으면서 매물난으로 거래는 줄었습니다
더군다나 추석 연휴와 지난 7월부터 강화되고 있는 은행권 대출규제로 인해
주택시장은 잠시 숨 고르기 장세에 들어갔습니다
그 와중에서도 선매도 후매수하려는 갈아타기 교체수요가 지금의 매수세를 주도하고 있습니다
전고점을 돌파한 과천의 주택시장은 재건축 단지가 주도하고 있습니다
과천주공 8단지 31평형은 99㎡A신청한 매물이 21억 5천만 원에 거래되었습니다
지난 8월 이전최고가 20억 원보다 1억 5천만 원이나 높은 가격에 거래되었습니다
27평형도 지난 8월 19억에 거래되면서
이전최고가 16억 7천만 원을 2억 3천만 원이나 경신하며 거래되었습니다
과천주공 5단지도 평형신청 이전만큼은 아니지만 대형평형 신청 위주로 거래되고 있으며 10단지는 매물이 없어 거래가 중단된 상태입니다
정부 입장에선 실수요든 투자수요든 수요억제를 통해 일시적이라도 집값을 하향안정시키겠다는 것입니다
최근 대출 규제등으로 매달 원리금 상환 부담이 높아지니
무주택자는 대출레버리지로 내 집마련하는데 소극적이긴 하지만
과천 아파트 매매시장은 무주택자가 아닌 유주택자가 주도하고 있습니다
특히 1 주택자가 상급지 갈아타기를 하거나 추가로 매수하는 시장입니다
4단지 청약을 기다린 실수요자라면 빠른 결정이 필요할 때입니다
청약을 할 것인가 매수를 할 것인가?
부동산업계에서 30여년간의 경험으로, 내집마련 및 재산증식의 길잡이가 되겠습니다
과천을 제일 잘 아는 부동산, 성공투자의 지름길, 과천매일공인이 고객님과 함께합니다
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